一、 项目背景概述

2018年，郑东新区管委会批复了《郑州综合交通枢纽东部核心区B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性详细规划》，B-34-01地块用地控制为商业（B1）兼容商务用地（B2）。

原权利人开发中断：原建设单位按照服务型公寓报建审批，部分已施工至地上两层。该项目因经营性问题导致在2021年9月停工。

国资平台接盘盘活：2023年12月29日，郑新建投全资子公司郑州郑晖科技园区管理服务有限公司以284934709.25元获取郑州市中院法拍的“郑州市动力南路南、博学路西产权证号为豫(2018)郑州市不动产权第0182638号的土地使用权及附属物”项目，现更名为兰溪东岸项目，拟重新开展规划实施，推动片区城市更新与功能完善。

亟须启动控规局部调整程序：后续开发是基于原建设单位基础上进行部分调整并续建，大范围调整业态不具备调整条件，为保障项目依法合规推进、避免国有资产长期闲置，有必要对《郑州综合交通枢纽东部核心区B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性详细规划》的部分内容进行修改论证，并编制本次修改论证报告。

二、涉及修改用地概况

本次拟修改范围位于郑州市中心城区东部，行政区划隶属于郑州市郑东新区，属于郑州高铁东站片区、综合交通枢纽区域。

拟修改地块位为动力南路、博学路、嘉园东路和道东街街所围合街坊的部分地块，面积为21187平方米（31.78亩）。

三、主要修改内容

本次规划拟对《郑州综合交通枢纽东部核心区B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性详细规划》中B-34-01地块的停车配建和机动车出入口进行修改，具体指标在新编控规中研究落实。

表4-1拟修改地块修改内容前后对比表

四、修改必要性

（1）推动高铁东广场城市更新，响应片区更新建设需求。

（2）已有建设条件约束停车位配置。

（3）现有政策条件约束原有停车位配置方案。

（4）现有政策条件约束原有停车位配置方案。

五、修改可行性

（1）符合城市更新政策导向，具备控规调整实施基础。

（2）停车配建指标修改经过交通停车位分析，基本满足项目需求。

（3）修规方案符合调整后要求，支撑项目落地。

六、结论

依据《郑州市城乡规划管理条例》第二十一条有下列情形之一的，组织编制机关可以对控制性详细规划进行修改：

（1）因总体规划发生变化，对城镇布局和功能产生重大影响的；

（2）基础设施或者公共服务设施难以满足城镇发展需要，且不具备更新条件的；

（3）因实施涉及公共利益的国家、省、市重大建设工程或者重点工程建设需要修改的；

（4）经组织编制机关组织论证，认为确需修改的。

本次控制性详细规划符合第（4）条“经组织编制机关组织论证，认为确需修改的”的情形。

综合以上分析后得出结论：

本项目在原建设项目基础上续建，项目实际条件 难以满足原控规停车配建指标。调整后的指标基本满足项目停车需求，优化后的机动车出入口对城市交通影响较小。

因此，对《郑州综合交通枢纽东部核心区B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性详细规划》中B-34-01地块的停车配建和机动车出入口修改是必要可行的。